Przygotowaliśmy odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania dotyczące Planu Ogólnego Gminy Piaseczno. Zostały podzielone na 5 bloków:
- Plan Ogólny a moja działka
- Plan Ogólny – podstawa i terminy
- Plan Ogólny a plany miejscowe
- Plan Ogólny a decyzje WZ
- Wnioski, uwagi i udział mieszkańców
1. Plan Ogólny a moja działka
· Czy Plan Ogólny odbierze mi możliwość zabudowy działki?
Wejście w życie Planu Ogólnego nie zmieni obowiązującego planu miejscowego ani nie unieważni prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy. Plan Ogólny będzie jednak wpływał na ustalenia nowych planów miejscowych oraz na możliwość wydawania nowych decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli dla działki nie obowiązuje plan miejscowy i nie została wydana prawomocna decyzja WZ, po wejściu w życie Planu Ogólnego możliwość zabudowy będzie zależała od tego, czy Plan Ogólny dopuszcza tam taką zabudowę oraz czy będzie można uzyskać decyzję WZ albo czy dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy.
· Czy położenie działki w strefie mieszkaniowej oznacza, że można ją zabudować?
Położenie działki w strefie mieszkaniowej oznacza, że Plan Ogólny dopuszcza na tym obszarze określone funkcje mieszkaniowe i wyznacza podstawowe parametry przyszłego zagospodarowania. Plan Ogólny nie zastępuje jednak planu miejscowego ani decyzji WZ i nie stanowi bezpośredniej podstawy do uzyskania pozwolenia na budowę. Nadal konieczne będzie objęcie działki planem miejscowym bądź decyzją WZ oraz spełnienie warunków wynikających między innymi z planu miejscowego albo przepisów dotyczących decyzji WZ, dostępu do drogi, infrastruktury oraz ochrony środowiska.
· Czy objęcie terenu określoną strefą w Planie Ogólnym oznacza zgodę na konkretną inwestycję?
Nie. Strefa planistyczna określa jedynie, jakie funkcje i podstawowe parametry zabudowy mogą być na danym terenie dopuszczone Nie zatwierdza konkretnego osiedla, budynku ani projektu inwestora. Realizacja inwestycji wymaga dalszych rozstrzygnięć tzn. planu miejscowego, zintegrowanego planu inwestycyjnego (w skrócie ZPI) albo decyzji WZ oraz uzyskania wymaganych decyzji budowlanych.
· Co profil funkcjonalny strefy oznacza dla mojej działki?
Profil funkcjonalny określa, jakie rodzaje zagospodarowania są dopuszczone w danej strefie. Obejmuje funkcje podstawowe oraz funkcje dodatkowe wybrane przez gminę. Jeżeli funkcja dodatkowa została włączona do profilu konkretnej strefy, staje się jedną z funkcji dopuszczonych w tej strefie – tak samo jak funkcje podstawowe. Określenie „dodatkowa” oznacza jedynie, że gmina mogła ją wybrać, ale nie musiała. Nie oznacza to jednak, że każda z funkcji wskazanych w profilu będzie mogła zostać zrealizowana na każdej działce. Szczegółowe przeznaczenie terenu określi plan miejscowy lub ZPI, a w przypadku ich braku – decyzja WZ, jeżeli będzie mogła zostać wydana.
· Czy tereny wskazane pod zabudowę w studium również znajdą się w strefach mieszkaniowych Planu Ogólnego?
Nie w każdym przypadku. Plan Ogólny jest nowym dokumentem sporządzanym według innych przepisów i nie stanowi prostego przeniesienia ustaleń studium. Przy wyznaczaniu stref mieszkaniowych najważniejsze znaczenie ma ustawowy bilans, który ogranicza powierzchnię terenów możliwych do objęcia tymi strefami. Następnie bierze się pod uwagę między innymi obowiązujące plany miejscowe, istniejącą zabudowę, obszary uzupełnienia zabudowy oraz uwarunkowania danego terenu. Dlatego część obszarów wskazanych pod zabudowę w studium może nie znaleźć się w strefach mieszkaniowych Planu Ogólnego.
· Dlaczego nie wszystkie oczekiwania dotyczące objęcia działek strefami mieszkaniowymi mogą zostać uwzględnione?
Przepisy po nowelizacji ustawy ograniczają powierzchnię terenów, które gmina może wyznaczyć pod zabudowę mieszkaniową. W konsekwencji możliwości zabudowy na terenach niezabudowanych nie powinny przekraczać 130% wyliczonego zapotrzebowania dla poszczególnych gmin. Uwzględniając w pierwszej kolejności tereny, które już są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową (zarówno te zabudowane, jak i przewidziane pod zabudowę w planach miejscowych, choć na razie niezabudowane) w naszej gminie wskaźnik ten wynosi około 264% wyliczonego zapotrzebowania. W takiej sytuacji nie można wyznaczać kolejnych stref mieszkaniowych jak było to możliwe historycznie – w poprzednim systemie planistycznym. Nowe przepisy nie pozwalają więc wskazywać dodatkowych terenów mieszkaniowych „na zapas”.
· Czy do bilansu wliczają się także niezabudowane tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w obowiązujących planach miejscowych?
Tak. Do bilansu wlicza się również niezabudowane tereny objęte strefami mieszkaniowymi, w tym tereny już przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w obowiązujących planach miejscowych. Nawet jeżeli przez wiele lat nie są zabudowane, nadal są liczone jako rezerwa pod przyszłą zabudowę. W Piasecznie takich terenów jest dużo, dlatego możliwość wyznaczania kolejnych stref mieszkaniowych jest ograniczona.
· Dlaczego w Planie Ogólnym nie wyznaczono terenów mieszkaniowych tak aby w każdej miejscowości było po równo?
Każda miejscowość rozwijała się inaczej i ma dziś inną liczbę terenów już przeznaczonych pod zabudowę oraz inne warunki dalszego rozwoju. W jednych miejscowościach wcześniejsze plany przeznaczyły pod zabudowę duże obszary, w innych takich terenów jest mniej. Znaczenie mają także warunki danego miejsca, np. układ działek, chronione grunty rolne i leśne, obszary cenne przyrodniczo lub zagrożone powodzią. Dlatego Plan Ogólny nie wyznacza w każdej miejscowości takiej samej powierzchni terenów mieszkaniowych. Równe traktowanie oznacza stosowanie tych samych zasad, a nie przyjęcie wszędzie takich samych rozwiązań.
· Czy zamiar przekazania działki dzieciom lub wnukom wystarczy, aby została objęta strefą mieszkaniową?
Dla wielu rodzin działka jest zabezpieczeniem na przyszłość i miejscem, z którym wiążą konkretne plany. Takie oczekiwanie jest zrozumiałe, ale sam taki zamiar nie wystarcza, aby objąć działkę strefą mieszkaniową. Gmina musi brać pod uwagę także tereny, które już wcześniej przeznaczono pod zabudowę. W Piasecznie jest ich dużo, choć część nadal pozostaje niezabudowana. Dlatego możliwość wyznaczania kolejnych stref mieszkaniowych jest ograniczona. Plan Ogólny musi uwzględniać zarówno plany właścicieli, jak i potrzeby całej gminy.
· Dlaczego niektóre tereny zostały objęte strefą otwartą, mimo że w pobliżu znajduje się zabudowa i infrastruktura?
Bliskość zabudowy i infrastruktury nie oznacza jeszcze, że każdy sąsiedni teren powinien zostać przeznaczony pod zabudowę. Strefa otwarta oznacza, że na tym terenie nie przewiduje się rozwoju nowej zabudowy. Znaczenie ma nie tylko sytuacja pojedynczej działki, ale też to, jak rozwija się cała okolica – czy zabudowa nie będzie się nadmiernie rozpraszać i czy zostaną zachowane większe tereny otwarte.
· Czy obawa, że teren będzie zaniedbany lub zaśmiecany, oznacza, że nie powinien być strefą otwartą?
Nie. To, jak teren jest utrzymywany, i to, czy ma pozostać bez zabudowy, to dwie różne sprawy. Ryzyko zaniedbania lub zaśmiecania jest ważnym problemem, ale nie oznacza automatycznie, że teren powinien zostać przeznaczony pod zabudowę. Kwestie porządku, kontroli i sposobu użytkowania terenu powinny być rozwiązywane niezależnie od jego oznaczenia w Planie Ogólnym.
2. Plan Ogólny – podstawy i terminy
· Dlaczego sporządzany jest Plan Ogólny?
Plan ogólny będzie nowym dokumentem, tworzonym w wyniku zmiany przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zmiana przepisów ma na celu poprawę funkcjonowania systemu planowania przestrzennego, a w konsekwencji zapobieganie chaotycznemu rozwojowi zabudowy. Sporządzenie planu ogólnego jest obowiązkowe dla wszystkich gmin w Polsce.
· Dlaczego dziś planuje się rozwój gminy inaczej niż kiedyś?
Dawniej wyznaczano wiele terenów pod przyszłą zabudowę, ale nie było wiadomo, czy zostaną zabudowane za kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. Utrudniało to planowanie dróg, sieci szkół i innych potrzeb mieszkańców.
Dziś nowe tereny mieszkaniowe mają być wyznaczane w większym związku z rzeczywistymi potrzebami i możliwościami ich obsługi. Dlatego nie można już planować zabudowy „na zapas” w takim zakresie jak wcześniej.
· Czy Plan Ogólny zastąpi studium i czym będzie się od niego różnił?
Tak, Plan Ogólny zastąpi Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Będzie to nowy dokument opracowywany dla terenu gminy, którego ustalenia będą wiążące dla planów miejscowych, jak również dla decyzji WZ. Dokumenty mają podobną podstawę, bo bazują na lokalnych uwarunkowaniach oraz analizach. Główną różnicą jest inna struktura i szczegółowość dokumentów. Plan Ogólny będzie aktem prawa miejscowego natomiast studium (SUiKZP) stanowi jedynie kierunki polityki przestrzennej gminy.
Zagadnienia, które do tej pory były określone w studium, zgodnie z nowymi przepisami mają być zawarte w dwóch dokumentach: Planie Ogólnym – w zakresie ustalenia stref planistycznych oraz w Strategii rozwoju gminy – w zakresie ustaleń strategicznych i kierunkowych.
· Do kiedy będzie obowiązywać studium?
Studium zachowuje moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do dnia do 31 sierpnia 2026 r.
· Kiedy Plan Ogólny zostanie uchwalony?
Plan Ogólny zostanie przedstawiony Radzie Miejskiej po zakończeniu wszystkich wymaganych etapów procedury, w tym uzgodnień, konsultacji społecznych, analizy uwag i wprowadzenia niezbędnych zmian.
Data 31 sierpnia 2026 r. jest końcowym terminem obowiązywania studium, a nie datą automatycznego uchwalenia Planu Ogólnego. Dokładna data uchwalenia Planu Ogólnego zależy od przebiegu procedury. Aktualne informacje o stanie prac publikowane są w zakładce „Aktualności” i na stronie Planu Ogólnego.
· Co się stanie, jeśli 1 września 2026 r. Plan Ogólny nie będzie jeszcze obowiązywał?
Od 1 września 2026 r. w gminie, w której nie będzie obowiązywał Plan Ogólny:
- nie będzie można uchwalić nowego planu miejscowego ani zmienić planu obowiązującego ani uchwalić Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI)
- nie będzie można wydać decyzji WZ na podstawie wniosku złożonego od tego dnia.
Wyjątki od tych zasad określają przepisy przejściowe. Nie oznacza to zatrzymania wszystkich rozpoczętych wcześniej spraw. Postępowania dotyczące decyzji WZ wszczęte przed 1 września 2026 r. będą mogły być kontynuowane. Przepisy pozwalają również dokończyć niektóre zaawansowane procedury planów miejscowych oraz przewidują wyjątki dla planów dotyczących określonych inwestycji publicznych. Po wejściu w życie Planu Ogólnego nowe plany miejscowe, w tym ZPI, będą musiały być z nim zgodne.
· Kiedy będzie można rozważyć wyznaczenie kolejnych terenów mieszkaniowych?
Plan Ogólny będzie można w przyszłości zmienić, ale nowe tereny mieszkaniowe będzie można wyznaczać dopiero wtedy, gdy będą rzeczywiście potrzebne. Obecnie możliwości zabudowy na niezabudowanych terenach objętych strefami mieszkaniowymi w gminie Piaseczno wynoszą około 264% wyliczonego zapotrzebowania, przy limicie 130%. Oznacza to, że terenów pod zabudowę jest już znacznie więcej, niż wynika z prognozowanych potrzeb. Najpierw powinny więc być wykorzystywane tereny już przeznaczone pod zabudowę. Ustawa nie określa terminu aktualizacji planu ogólnego. Będzie on ważny do czasu jego zmiany.
· Czy Plan Ogólny może pomóc ograniczyć problemy z korkami, wodą, kanalizacją i szkołami?
Plan Ogólny nie rozwiąże od razu problemów, które już istnieją, czyli nie spowoduję, że po jego uchwaleniu powstaną drogi, sieci czy szkoły. Może jednak pomóc ograniczać narastanie tego typu problemów w przyszłości, wskazując, gdzie i w jakiej skali powinna rozwijać się nowa zabudowa. Jego skutki będą widoczne stopniowo – w przyszłych planach miejscowych, ZPI i decyzjach o warunkach zabudowy.
3. Plan Ogólny a plany miejscowe
· Czy po uchwaleniu planu ogólnego nadal będą obowiązywać miejscowe plany?
Tak. Obowiązujące plany miejscowe zachowują moc, nawet jeśli ich ustalenia różnią się od ustaleń planu ogólnego. Po wejściu w życie Planu Ogólnego (POG) nowe plany miejscowe (MPZP) będą opracowywane na jego podstawie.
· Czy Plan Ogólny zastąpi plany miejscowe?
Nie. Plan Ogólny i plan miejscowy to różne dokumenty planistyczne, które będą funkcjonowały równolegle. POG będzie dokumentem nadrzędnym, tworzonym dla całej gminy, będzie wskazywał katalog funkcji dla poszczególnych terenów oraz wskaźniki zagospodarowania, które będą wiążące dla sporządzanych planów miejscowych. Plan miejscowy jest dokumentem bardziej szczegółowym, zawierającym ustalenia dotyczące m.in.: linii zabudowy, linii rozgraniczających, kształtowania przestrzeni publicznych i to on stanowi podstawę do realizacji inwestycji.
· Jeżeli dla mojej działki obowiązuje plan miejscowy, co ma znaczenie – plan miejscowy czy Plan Ogólny?
Dla bieżącej możliwości zagospodarowania działki podstawowe znaczenie ma obowiązujący plan miejscowy. To jego ustalenia stanowią bezpośrednią podstawę przygotowania inwestycji i uzyskania pozwolenia na budowę. Plan Ogólny nie zmieni obowiązującego planu miejscowego automatycznie. Będzie miał jednak znaczenie przy sporządzaniu nowego planu albo zmianie planu obowiązującego.
· Czy ustalenia Planu Ogólnego mogą różnić się od obowiązującego planu miejscowego?
Tak, przy czym uchwalenie Planu Ogólnego nie spowoduje automatycznej zmiany planów miejscowych. Przeznaczenie terenu ustalone w planie miejscowym będzie obowiązywało do czasu zmiany tego planu miejscowego. Dopóki plan miejscowy obowiązuje, to jego ustalenia określają, co i na jakich zasadach można realizować na danym terenie. Plan Ogólny będzie miał znaczenie przy sporządzaniu nowego planu miejscowego albo zmianie planu obowiązującego. Wtedy ustalenia dotyczące zabudowy mogą zostać utrzymane, zmienione albo ograniczone – po przeprowadzeniu odrębnej procedury planistycznej. Obowiązujące plany miejscowe zachowują moc, natomiast nowe plany i zmiany planów będą musiały uwzględniać Plan Ogólny.
4. Plan Ogólny a decyzje WZ
· Czy przy sporządzaniu Planu Ogólnego brane są pod uwagę wydane decyzje WZ?
Przepisy nie przewidują wymogu uwzględniania wydanych decyzji WZ w Planie Ogólnym. Decyzje mogą być analizowane jako informacja o dotychczasowych procesach inwestycyjnych, ale nie przesądzają o wyznaczeniu określonej strefy planistycznej. Prawomocne decyzje WZ zachowują moc również po wejściu w życie Planu Ogólnego.
· Czy wejście w życie Planu Ogólnego unieważni wydaną decyzję WZ?
Nie. Wejście w życie Planu Ogólnego nie spowoduje wygaśnięcia prawomocnej decyzji WZ, nawet jeżeli jej ustalenia będą różniły się od ustaleń Planu Ogólnego. Taka decyzja nadal może stanowić podstawę ubiegania się o pozwolenie na budowę.
· Czy wszystkie decyzje WZ mają pięcioletni termin ważności?
Nie. Pięcioletni termin nie dotyczy decyzji WZ, które:
- stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. lub
- zostały wydane w postępowaniach wszczętych przed 16 października 2025 r.
Wystarczy spełnienie jednego z tych warunków, aby decyzja nie podlegała pięcioletniemu terminowi. Pozostałe decyzje WZ wygasają po 5 latach od dnia, w którym stały się prawomocne.
· Czy podczas sporządzania Planu Ogólnego można wystąpić o decyzję WZ?
Od 1 września 2026 r., jeżeli Plan Ogólny nie będzie jeszcze obowiązywał, nie będzie można wydać decyzji WZ na podstawie wniosku złożonego od tego dnia. Wydanie decyzji na podstawie nowego wniosku będzie możliwe dopiero po wejściu w życie Planu Ogólnego. Do 31 sierpnia 2026 r. samo sporządzanie Planu Ogólnego nie blokuje wydawania decyzji WZ. Postępowania wszczęte przed 1 września 2026 r. będą mogły być kontynuowane również po tej dacie.
· Czy nowe decyzje WZ będą musiały być zgodne z Planem Ogólnym?
Tak. Po wejściu w życie Planu Ogólnego nowa decyzja WZ będzie musiała być zgodna z jego ustaleniami – zarówno w zakresie dopuszczonej funkcji, jak i określonych parametrów zabudowy.
· Jakie znaczenie ma Obszarze Uzupełnienia Zabudowy (OUZ) dla możliwości budowy domu na podstawie decyzji WZ?
Po wejściu w życie Planu Ogólnego nowa decyzja WZ będzie mogła być wydana przede wszystkim dla terenu położonego w OUZ. Samo położenie działki w OUZ nie oznacza jednak automatycznej zgody na zabudowę. Planowana zabudowa mieszkaniowa będzie musiała być dopuszczona w profilu funkcjonalnym strefy wyznaczonej w Planie Ogólnym – na przykład w strefie SJ (strefy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Działka musi mieć również dostęp do drogi publicznej i odpowiednie uzbrojenie. Na podstawie zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie będą ustalane parametry nowego domu, między innymi jego wysokość, intensywność zabudowy, powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji i geometria dachu. Poza OUZ nie będzie można uzyskać decyzji WZ na budowę nowego domu. Wyjątki wskazane w przepisach dotyczą innych przypadków, takich jak rozbudowa, nadbudowa lub odbudowa istniejącego obiektu.
5. Wnioski, uwagi i udział mieszkańców
· Dlaczego Plan Ogólny ma formę cyfrową i gdzie można go sprawdzić?
Plan Ogólny ma inną formę niż tradycyjne studium. Jego ustalenia są zapisane jako cyfrowe dane przestrzenne w pliku GML. Pozwala to odczytać dla wybranego obszaru strefę planistyczną, jej profil funkcjonalny oraz ustalone parametry. Projekt można sprawdzić na mapie udostępnionej przez gminę na stronie mapy.piaseczno.eu > Planowanie Przestrzenne, link https://mapy.piaseczno.eu/uia/. Pełne dane, uzasadnienie oraz pozostałe dokumenty są publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej i Rejestrze Urbanistycznym.
· Czy można jeszcze składać wnioski do Planu Ogólnego?
Etap składania wniosków do projektu Planu Ogólnego został zakończony. Wnioski złożone w wyznaczonym terminie zostały poddane analizie podczas przygotowywania projektu. Kolejnym formalnym etapem udziału mieszkańców będą konsultacje społeczne. Podczas konsultacji każdy zainteresowany będzie mógł zapoznać się z projektem i złożyć do niego uwagę – niezależnie od tego, czy wcześniej składał wniosek.
· Czym różni się wniosek od uwagi?
Wnioski były składane na początku procedury, przed sporządzeniem projektu Planu Ogólnego. Służyły przekazaniu potrzeb, propozycji i oczekiwań dotyczących przyszłych ustaleń. Uwagi będą składane podczas konsultacji społecznych do konkretnego, udostępnionego projektu Planu Ogólnego. Będą mogły dotyczyć zaproponowanych stref, parametrów oraz innych ustaleń projektu.
· Dlaczego nie otrzymałem indywidualnej odpowiedzi na złożony wniosek?
Sporządzanie Planu Ogólnego jest procedurą planistyczną, a nie postępowaniem administracyjnym prowadzonym w indywidualnej sprawie. Złożenie wniosku nie prowadzi więc do wydania decyzji administracyjnej ani indywidualnej odpowiedzi dla wnioskodawcy. Wszystkie wnioski są analizowane w ramach prac nad jednym dokumentem obejmującym całą gminę. Przed rozpoczęciem konsultacji zostanie opublikowany wykaz wniosków wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem.
· Kto może wziąć udział w konsultacjach i złożyć uwagę?
W konsultacjach może uczestniczyć każdy zainteresowany. Nie trzeba być właścicielem nieruchomości ani mieszkańcem gminy. Uwagi mogą składać między innymi osoby fizyczne, osoby prawne, organizacje, jednostki samorządu terytorialnego, jednostki pomocnicze gminy oraz inne zainteresowane podmioty.
· Czy każdy wniosek i każda uwaga muszą zostać uwzględnione?
Nie. Złożenie wniosku lub uwagi oznacza, że zostaną one przeanalizowane, ale nie gwarantuje zmiany projektu zgodnie z oczekiwaniem osoby składającej. Przy ich ocenie gmina musi uwzględnić przepisy, uwarunkowania danego terenu, założenia całego projektu oraz potrzeby rozwoju całej gminy. Wniosek lub uwaga mogą zostać uwzględnione w całości, częściowo albo nieuwzględnione. Propozycja ich rozpatrzenia wraz z uzasadnieniem zostanie przedstawiona w wykazie wniosków lub w raporcie z konsultacji społecznych.
· Co stanie się ze złożonymi uwagami i czy otrzymam indywidualną odpowiedź?
Po zakończeniu konsultacji zostanie sporządzony raport zawierający wykaz zgłoszonych uwag, propozycję sposobu ich rozpatrzenia oraz uzasadnienie. Uwagi dotyczące tego samego zagadnienia, zgłoszone przez różne osoby, mogą zostać rozpatrzone łącznie. Przepisy nie przewidują wysyłania indywidualnej odpowiedzi na każdą uwagę. Raport zostanie dołączony do projektu przedstawianego Radzie Miejskiej.
· Czy uwaga musi dotyczyć mojej działki?
Uwaga może dotyczyć konkretnej działki, ale również większego obszaru. Przede wszystkim powinna dotyczyć kwestii regulowanych w Planie Ogólnym, czyli strefy planistycznej, jej profilu funkcjonalnego albo ustalanych parametrów. Plan Ogólny nie określa m.in. linii zabudowy, realizacji kanalizacji, przebiegu dróg osiedlowych, wielkości działki budowlanej czy zakazu realizacji zabudowy szeregowej. Takie zagadnienia są rozstrzygane przede wszystkim w planach miejscowych.
· Czy mogę złożyć uwagę popierającą rozwiązanie przyjęte w projekcie?
Uwaga nie musi być negatywna. Można poprzeć konkretne rozwiązanie i uzasadnić, dlaczego powinno zostać zachowane.
