Gmina Piaseczno ma szanse pozyskać warte 20 mln złotych nieruchomości z przeznaczeniem na tereny publiczne w Józefosławiu. Umożliwiłoby to m.in. budowę nowego boiska. To wynik negocjacji dotyczących planów zagospodarowania terenów produkcyjnych w centrum Józefosławia z właścicielem nieruchomości.
W tej dynamicznie rozwijającej się miejscowości przybywa mieszkańców a w związku z tym potrzeb w zakresie publicznych placów zabaw, terenów rekreacyjnych i sportowych. W ostatnich latach Gminie udało się pozyskać kilka działek wzdłuż ulicy Cyraneczki, na których – ku radości najmłodszych mieszkańców i ich rodziców – uruchomione zostały place zabaw i tereny rekreacyjne. Już za kilka tygodni udostępniony zostanie mieszkańcom kolejny zagospodarowany teren publiczny przyległy do ul. Wenus. Jednak wciąż w Józefosławiu i Julianowie brakuje przestrzeni publicznej, szczególnie takiej, na której można wybudować infrastrukturę sportową.
Taką szansę stwarza obecny teren produkcyjny znajdujący się w samym centrum Józefosławia, w okolicy skrzyżowania ulic Cyraneczki i Julianowskiej.
Historia
Ten liczący 10 ha i znajdujący się w rękach prywatnych obszar jest jednym z nielicznych terenów w Józefosławiu, który wykorzystywany jest do celów produkcyjnych zgodnie z obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (Studium). Fragment tego terenu jest wciąż niezagospodarowany i kilka lat temu Gmina Piaseczno starała się pozyskać go na potrzeby sportowe i rekreacyjne. Właściciel terenu, wówczas spółka Vantiva (dawniej Technicolor), nie był jednak zainteresowany ani wydzieleniem i sprzedażą, ani dzierżawą fragmentu terenu.
Gmina podjęła próbę pozyskania terenu poprzez zmianę MPZP i wprowadzenie na części działki zapisu ograniczającego zabudowę, jednak po odwołaniu właściciela wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego mpzp dla tego terenu został uchylony.
Wyrok WSA otworzył właścicielowi terenu możliwość zmiany przeznaczenia zagospodarowania terenu i pozwala na wystąpienie o tzw. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, nawiązujące do zabudowy sąsiedniej, co w tym konkretnym przypadku mogłoby oznaczać zarówno produkcję, magazyny, ale także zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Gmina praktycznie nie może odmówić wydania warunków zgodnych z zabudową sąsiednią a ewentualna zmiana zagospodarowania poprzez uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego wiązałaby się z ryzykiem wypłaty właścicielowi odszkodowania.
W 2024 r. właścicielem terenu należącego wcześniej do spółki Vantiva stała się spółka OKAM, która wyraziła wolę zmiany sposobu zagospodarowania terenu z produkcyjnego na mieszkaniowy.
Mamy więc następujący stan:
- Właściciel dysponuje 10 ha terenu, który wg Studium z 2014 roku jest terenem produkcyjnym
- Uchwalony w 2018 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu został uchylony przez WSA. Oznacza to, że zmiana zagospodarowania tego terenu możliwa jest na zasadzie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub uchwalenia Planu Ogólnego i w konsekwencji nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
- Właściciel jest zainteresowany zabudową mieszkaniową i zgodnie z zagospodarowaniem sąsiednim, ma prawo uzyskać takie warunki zabudowy a Gmina nie ma możliwości odmówić ich wydania.
- Obecnie funkcjonująca produkcja generuje określone uciążliwości komunikacyjne i środowiskowe i nie można wykluczyć, że przy utrzymaniu takiego sposobu zagospodarowania te uciążliwości mogą wzrosnąć. Zarówno produkcja przemysłowa, jak utworzenie magazynów – zważywszy na to, że w sąsiedztwie znajdują się głównie osiedla mieszkaniowe – niosłyby za sobą określone uciążliwości zarówno związane bezpośrednio z prowadzoną na tym terenie działalnością, jak i ze związanym z nią natężeniem ruchu.
- Gmina jest zainteresowana pozyskaniem terenu pod rekreację i usługi sportowe.
- Jednak w związku z tym, że Studium wciąż określa teren ten jako produkcyjny, jednostronna zmiana sposobu zagospodarowania przestrzennego przez Gminę (np. na ogólnodostępny teren sportowy lub zielony) oznaczałaby konieczność wypłacenia właścicielom wysokiego odszkodowania.
W tej sytuacji wyjściem stały się negocjacje, których celem było nieniosące konieczności wypłaty wielomilionowych odszkodowań zaspokojenie praw i oczekiwań właściciela przy jednoczesnym zagwarantowaniu mieszkańcom okolicy korzyści w postaci pozyskania nowych ogólnodostępnych terenów publicznych – zielonych, rekreacyjnych czy sportowych.
Podczas serii roboczych spotkań i dyskusji ze spółką OKAM podstawową kwestią poruszaną przez przedstawicieli Gminy było przeznaczenie jak największego fragmentu terenu pod cele publiczne, zarówno rekreacyjne, jak i drogowe oraz – zrównoważona, adekwatna do otoczenia – intensywność zabudowy.
Efektem tych rozmów jest list intencyjny, który został w dniu 7 lipca 2025 r. podpisany przez wiceburmistrza Roberta Widza i przedstawicieli spółki. List określa intencje obu stron odnośnie przyszłego zagospodarowania tego terenu ze wskazaniem potrzeb Gminy w zakresie pozyskania ogólnodostępnych terenów publicznych oraz planów inwestycyjnych nowego właściciela terenów.
List intencyjny nie jest decyzją a jedynie deklaracją podjęcia współpracy mającej na celu zrealizowanie intencji obu stron wyrażonych w tym dokumencie.
Gmina ma szansę pozyskać 1,7 ha (co wraz z sąsiednim gruntem należącym do samorządu da łącznie ponad blisko 2 ha) z liczącego 10 ha terenu na publiczne tereny sportowo-rekreacyjne, powstałaby nowa ulica łączącą ul. Wilanowską z ul. Julianowską z usługami w parterach budynków mieszkalnych a także ogólnodostępna urządzona przestrzeń przy skrzyżowaniu ulic Cyraneczki i Julianowskiej, co umożliwiłoby wykreowanie „centrum” miejscowości, z usługami zarówno publicznymi, jak i komercyjnymi. Intensywność zabudowy byłaby mniejsza niż w najbliższej okolicy
Co dalej?
Obie strony deklarują wspólne wypracowanie w ciągu najbliższych 2 miesięcy koncepcji urbanistyczno-architektonicznej dotyczącej zagospodarowania należących obecnie do inwestora terenów, w tym części, która miałaby zostać przekazana nieodpłatnie na rzecz Gminy Piaseczno. Efekt tych prac zostanie przedstawiony na przełomie września i października br, na specjalnie w tym celu zorganizowanym spotkaniu dla wszystkich zainteresowanych.
– Po zakończeniu prac nad koncepcją i złożeniu stosownych wniosków przez inwestora w zakresie uzyskania decyzji planistycznych jak i środowiskowych, przystąpimy do ich analizy i przygotowania stosownych projektów uchwał i decyzji przy zachowaniu wymaganych prawem konsultacji społecznych. Decyzje o podjęciu uchwał planistycznych będą należały do Rady Miejskiej – mówi wiceburmistrz Robert Widz. – Będziemy też otwarcie rozmawiać o szansach, zagrożeniach i wątpliwościach związanych z taką inwestycją. O terminach konsultacji społecznych będziemy informować mieszkańców sukcesywnie. Spółka OKAM zadeklarowała pełną współpracę z gminą w zakresie komunikacji o swoich zamierzeniach inwestycyjnych.
Inwestycja mieszkaniowa planowana przez OKAM jest przedsięwzięciem wieloletnim, które będzie realizowane etapami. Należy zakładać, że przedsięwzięcie będzie realizowane przez około 10 lat, co pozwoli na zabezpieczenie przez samorząd infrastruktury potrzebnej, by zaspokoić potrzeby rosnącej liczby mieszkańców miejscowości, m.in. wybudować nową szkołę w Julianowie czy nową stację uzdatniania wody dla północnej części gminy.
Zaznaczyć należy, że przekazanie terenów na cele publiczne i ich zagospodarowanie, zgodnie z deklaracją spółki OKAM wyrażoną w liście intencyjnym, mogłoby zostać zrealizowane jeszcze przed realizacją inwestycji mieszkaniowej – po uzyskaniu decyzji planistycznej dopuszczającej zabudowę terenu zgodnie z wnioskiem inwestora.
Szacunkowa wartość nieruchomości wraz z zagospodarowaniem, które OKAM miałoby przekazać Gminie Piaseczno nieodpłatnie z przeznaczeniem na tereny publiczne, to około 20 mln złotych.
Data publikacji: 08.07.2025 r.
